Uittreksel van Gemeenteraad Essen , zitting van 22 oktober 2024, 18:00

Goedkeuring wordt gehecht aan de online verkoop voor de appartementen, gelegen te Essen, Kammenstraat 45 en toebehorend aan de gemeente Essen.

Art. 2           Goedkeuring wordt gehecht aan volgende bijzondere voorwaarden die bij de effectieve verkoop gehanteerd zullen worden:

• Eigenaarsbewoningsplicht voor 10 jaar opleggen – enkel overdracht mogelijk door overmacht (overlijden, …) + uitdrukkelijke goedkeuring van het gemeentebestuur

• Eigenaarsbinding met Essen – 10 jaar in Essen gewoond hebben en/of gedurende 3 jaar in Essen gewoond tijdens de laatste 6 jaren

• Voorkooprecht van gemeente Essen bij iedere verkoop van de appartementen (ofwel na overmacht in eerst 10 jaar, sowieso na 10 jaar)

Art. 3           Goedkeuring wordt gehecht aan de verkoopsvoorwaarden als volgt bepaald:

STATUTEN

Heden, op *.

Voor mij, Luc Dejongh*Xavier De Boungne*Jan-Baptist De Smedt, notaris met standplaats te Kalmthout,

ZIJN VERSCHENEN

De “GEMEENTE ESSEN”, gevestigd te Essen, Heuvelplein 23 met ondernemingsnummer BE0207.537.438 hier vertegenwoordigd door de gemeenteraad, voor wie hier optreden:

*

Hierna genoemd “de eigenaar”.

VOORLEZING EN TOELICHTING

De volledige akte zal door de instrumenterende notaris worden toegelicht en het staat comparanten steeds vrij aan de notaris bijkomende uitleg te vragen over om het even welke bepaling van deze akte, alvorens de akte te ondertekenen.

Comparanten erkennen een volledige voorlezing te hebben gekregen van al hetgeen voorafgaat, en verklaren dat inzonderheid hun hierboven vermelde identiteitsgegevens volledig en correct zijn.

De instrumenterende notaris deelt comparanten vervolgens mede dat de akte integraal zal worden voorgelezen indien minstens één van hen hierop prijs stelt, alsook indien minstens één van hen van oordeel is dat het ontwerp van deze akte hem of haar niet tijdig is meegedeeld voorafgaandelijk het verlijden ervan.

Hierop verklaren alle comparanten dat zij van oordeel zijn dat zij het ontwerp tijdig vóór het verlijden van de akte hebben ontvangen, dat zij hiervan kennis hebben genomen, en dat zij de volledige voorlezing van de akte niet vragen. Eventuele wijzigingen die werden of nog zullen worden aangebracht aan het ontwerp van de akte zullen steeds integraal worden voorgelezen.

HOOFDSTUK I - VOORAFGAANDE UITEENZETTING

De eigenaars verklaren mij, notaris, hetgeen volgt.

1.1. Beschrijving van het gebouw

Een building op en met grond en alle verdere aanhorigheden, gestaan en gelegen te 2910 Essen, Kammenstraat 45, volgens titel ten kadaster bekend wijk E, nummer 773/B/36, voor een oppervlakte van duizend tweehonderd achtentachtig vierkante meter (1.288 m²) en thans volgens recent kadastraal uittreksel ten kadaster bekend sectie E, nummer 773L3 P0000, voor een oppervlakte van vierhonderddrieënnegentig vierkante meter (493 m²).

Aan het perceel werd het gereserveerde partitienummer toegekend: 773S3 P0000.

Dit appartementsgebouw wordt hierna als “het gebouw” aangeduid.

1.2. Eigendomsaanhaling

Voorschreven eigendom behoort de gemeente Essen toe om het onder grotere oppervlakte te hebben aangekocht van 1) de heer NELEN Leonardus Albertus Stephanus Joannes, te Essen, 2) mevrouw VANWETSWINKEL Anne Marie Emma Augusta, te Antwerpen, 3) de heer NELEN Philippe Lea Leon, te Antwerpen (Ekeren), en 4) mevrouw NELEN Gerarda Anna Josephina, te Essen, ingevolge akte verleden voor notaris Francis De Boungne, te Kalmthout, op 6 december 1990, overgeschreven op het tweede hypotheekkantoor te Antwerpen op 12 december daarna, boekdeel 10910 nummer 23.

1.3. Bodemgesteldheid

a) De eigenaars verklaren dat bij hun weten het goed geen risicogrond is zoals bedoeld in het bodemdecreet van 27 oktober 2006, zoals fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op een lijst door de Vlaamse Regering opgesteld in overeenstemming met het Bodemdecreet.

De notaris verklaart dat ook uit zijn opzoekingen is gebleken dat op het goed geen risico-inrichting is of was gevestigd. Met name uit een brief van de gemeente blijkt dat voor voorschreven eigendom geen ARAB- en/of VLAREM vergunningen werden aangetroffen voor activiteiten die opgenomen zijn in de lijst van het VLAREBO, en dat voor dit eigendom evenmin een VLAREM-milieuvergunning van toepassing is, noch dat voor het eigendom een omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit is afgeleverd.

De eigenaars leggen het bodemattest voor dat betrekking heeft op voorschreven eigendom en die werd afgeleverd door OVAM op 25 april 2024.

De inhoud van dit bodemattest luidt:

“2 INHOUD VAN HET BODEMATTEST

Deze grond is niet opgenomen in het grondeninformatieregister.

2.0 EXTRA INFORMATIE:

Meer informatie over de aanpak van PFAS-verontreiniging en de stand van het onderzoek, en de bijhorende no regret-maatregelen vindt u op https://www.vlaanderen.be/pfas-vervuiling.

2.1 Informatie uit de gemeentelijke inventaris

De OVAM heeft geen aanwijzingen dat deze grond een risicogrond is.

2.2 Uitspraak over de bodemkwaliteit Er zijn geen aanwijzingen bij de OVAM dat op deze grond een bodemverontreiniging voorkomt.

2.3 Bijkomende adviezen en/of bepalingen

Er zijn geen gebruiksadviezen of gebruiksbeperkingen van toepassing op deze grond. Voor grondverzet dient er pas vanaf een volume van 250 m³ een technisch verslag opgemaakt te worden.

Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten.

3 OPMERKINGEN

1 Voor meer informatie: ovam.vlaanderen.be/het-bodemattest.

2 Meer informatie over de gegevensstromen die door de OVAM worden gebruikt, vindt u op ovam.vlaanderen.be/disclaimer.

3 Maatregelen opgelegd of van toepassing buiten het kader van het Bodemdecreet worden niet vermeld op het bodemattest. Hiervoor kunt u best contact opnemen met uw lokaal bestuur.

4 De OVAM staat niet in voor de juistheid van de aan haar verstrekte gegevens.”

c) De eigenaars verklaren met betrekking tot voorschreven goed geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan derden, of die aanleiding kan geven tot een beschrijvend bodemonderzoek, een saneringsverplichting of een risicobeheer, tot gebruiks- of bestemmingsbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.

1.4. Risicozone overstromingsgebied - de waterparagraaf

1. Blijkens opzoeking via www.waterinfo.be/informatieplicht, gedaan de dato 27 juni 2024, verklaart de notaris, met toepassing van artikel 129 Wet betreffende de verzekeringen, dat het hierboven vermelde onroerend goed niet gelegen is in één van de risicozones voor overstroming zoals vastgesteld door het Koninklijk Besluit van 28 februari 2007 tot afbakening van de risicozones.

2. Blijkens diezelfde opzoeking verklaart de notaris, met toepassing van artikel 1.3.3.3.2. van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, dat het hierboven vermelde onroerend goed:

– niet gelegen is in een overstromingsgevoelig gebied;

– niet gelegen is in een afgebakend overstromingsgebied;

– niet gelegen is in een afgebakende oeverzone;

– niet gelegen is in een signaalgebied.

De grond heeft P(erceel)-score: A: kleine kans op overstromingen onder de klimaatverandering 2050.

De aanwezige gebouwen (groter dan 25 m²) hebben G(ebouw)-score: A: kleine kans op overstromingen onder de klimaatverandering 2050

3. De eigenaar verklaart dat het hierboven vermelde goed bij zijn weten nooit is overstroomd.

1.5. Bestaande erfdienstbaarheden

A. Bestemming van de huisvader

Door de juridische verdeling van het eigendom in privatieve kavels, die in deze basisakte werd tot stand gebracht, bestaan er erfdienstbaarheden en gemeenschappen die ontstaan uit de aard en de indeling van het eigendom met zijn ganse infrastructuur. Deze zijn eeuwigdurend en dienen door alle mede-eigenaars, gebruikers en bezoekers van het gebouw kosteloos gerespecteerd te worden. Ze vinden hun oorsprong in de bestemming van de huisvader zoals omschreven in de artikelen 3.117 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in de wil van de bouwheer, in de plannen en bestekken van de architect, in de uitvoering van de werken, in het doelmatig gebruik dat van het eigendom gemaakt wordt, en in de overeenkomsten tussen partijen die, door hun aankoop, de basisakte en het reglement van mede-eigendom onderschrijven en hebben betrekking op alle loten.

Dit geldt onder meer:

• voor de algemene funderingen en voor de gemeenschappelijke kanalen voor toevoer en afvoer van water en rioleringen en de erbij behorende buizen en kokers;

• voor de gemene delen van leidingen en kanalen van alle aard voor het ganse eigendom, zoals voor water, elektriciteit, teledistributie, evenals het onderhoud ervan.

• voor zichten en lichten tussen de kavels onderling en op de gemeenschappelijke delen;

• en in het algemeen voor alle erfdienstbaarheden en gemeenschappen die bestaan tussen al de privatieve kavels onderling, tussen privatieve kavels en gemeenschappelijke delen, en die ontstaan uit de plannen van de constructies, de uitvoering van de werken, of zelfs uit het doelmatig gebruik dat van het eigendom en van zijn kavels gemaakt wordt.

B. Gekende erfdienstbaarheden - vroegere akten

De eigenaars verklaren dat bij hun weten, het goed niet met erfdienstbaarheden of bijzondere voorwaarden is bezwaard, andere dan deze die desgevallend hierna worden aangehaald. De eigenaars verklaren zelf geen erfdienstbaarheden te hebben gevestigd in voor- of nadeel van dit eigendom.

Dienaangaande doen de eigenaars opmerken dat in voormelde akte verleden voor notaris Francis De Boungne, te Kalmthout, op 6 december 1990 er onder meer letterlijk vermeld staat wat volgt:

“(…)

Dienaangaande staat er in voormelde titel van eigendom letterlijk het volgende vermeld:

“In algemenen zin wordt er bepaald dat alle wegenissen waartoe de kopers zouden recht hebben of deze waartoe vreemde eigenaars of eigendommen zouden recht hebben zullen moeten geduld of eerbiedigd worden. Het raam zich bevindende in het verkochte huis, langs den Noordkant, werd geplaatst met tijdelijke toelating en zal moeten verdwijnen op eerste aanzoek gedaan door den aanpalenden eigenaar.

(…)”

C. Erfdienstbaarheden van openbaar nut

Bij nazicht op de KLIM-website blijkt dat voormeld onroerend goed niet gelegen is in de directe nabijheid van transportinstallaties van gevaarlijke producten via leidingen of bovengrondse en ondergrondse hoogspanningslijnen.

1.6. Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw

A. Verklaringen eigenaar

Overeenkomstig de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening wijst de instrumenterende notaris de comparant op de inhoud van artikel 4.2.1. van deze Codex, hetgeen door laatstgenoemde wordt bevestigd. Dit artikel omschrijft de vergunningsplichtige handelingen.

Vervolgens verklaart de eigenaar:

- dat bij zijn weten voor alle nieuwe constructies en de nieuwe bestemming van het eigendom alle vereiste administratieve vergunningen werden verkregen en dat er tot op heden met betrekking tot het eigendom geen geschillen bestaan met om het even wie;

- dat hij er geen kennis van heeft dat met betrekking tot het eigendom voorlopige of definitieve onteigeningsbesluiten of beschermingsmaatregelen (beschermd als monument, opgenomen in het archeologisch patrimonium of gelegen in een beschermd duingebied of in een als voor het duingebied belangrijk landbouwgebied of gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap of voorkomt op een ontwerp van lijst daartoe of nog anderszins) zouden bestaan;

- dat er geen proces-verbaal werd opgemaakt waarbij een inbreuk werd vastgesteld op de bepalingen van de voormelde Codex;

- dat op het eigendom geen enkele verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren ten gevolge van een definitieve rechterlijke beslissing;

- dat het eigendom niet gelegen is in een risicozone voor overstroming.

B. Informatieplicht van de instrumenterende ambtenaar

Overeenkomstig artikel 5.2.1 Vlaamse codex ruimtelijke ordening, vermeldt en informeert de notaris:

1° dat voor het onroerend goed geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is afgegeven, met uitzondering van:

• vergunning voor het bouwen van 4 sociale appartementen van 7 april 1993, gekend onder dossiernummer 11016_1993_0200131;

• omgevingsvergunning voor het plaatsen van een droogzuiging n.a.v. de herinrichting van de Kammenstraat t.b.v. de rioleringswerken. De bemaling wordt geplaatst in de Kammenstraat en de Grensstraat van 28 oktober 2021, gekend onder dossiernummer OMV_2021161028.

De instrumenterende notaris wijst partijen erop dat uit de eventuele vermelding dat één of meerdere vergunningen zijn afgeleverd, niet met zekerheid kan worden afgeleid dat:

- deze vergunningen ook daadwerkelijk betrekking hebben op voormeld goed;

- voormeld goed ook integraal in overeenstemming met deze vergunningen is opgericht;

- de afgeleverde vergunningen ook daadwerkelijk rechtsgeldig zijn;

- de afgeleverde vergunningen niet vervallen zijn;

- het voorhanden zijn van deze vergunningen garandeert dat voormeld goed integraal vergund is.

De instrumenterende notaris verklaart dat hij niet instaat voor de juistheid van de informatie die van de gemeente of stad wordt bekomen en dat de informatie inzake de stedenbouwkundige en planologische toestand van voormeld goed werd opgenomen in onderhavige akte onder voorbehoud van de juistheid van de door de gemeente of stad verstrekte gegevens.

2° dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed volgens het plannenregister woongebieden is volgens het origineel gewestplan Turnhout de dato 30 september 1977 en zone voor wegenis, voortuinstrook/zijtuinstrook met bouwverbod, zone voor open bebouwing, zone voor groen plein en tuinstrook volgens het bijzonder plan van aanleg de dato 6 maart 2003.

3° dat het onroerend goed niet het voorwerp uitmaakt van een rechterlijke of bestuurlijke maatregel als vermeld in titel VI, hoofdstuk III en/of IV van de zelfde Codex, en er geen procedure voor het opleggen van een dergelijke maatregel hangende is.

4° dat op het goed geen voorkooprecht rust, zoals vermeld in artikel 2.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening of artikel 34 van het decreet van 25 april 2014 betreffende complexe projecten;

5° dat op het goed geen omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing is.

6° dat het onroerend goed geen voorwerp uitmaakt van een voorkeursbesluit of een projectbesluit.

7° het onroerend goed niet is aangeduid als watergevoelig openruimtegebied overeenkomstig artikel 5.6.8, §1 VCRO (gebieden met een harde bestemming, te weten wonen of industrie, die evenwel een belangrijke rol spelen in de waterhuishouding).

De partijen verklaren voorafgaandelijk kopie van dit stedenbouwkundig uittreksel en bijhorende brief ontvangen te hebben, bevestigen dat de inhoud ervan hen genoegzaam bekend is en ontslaan de werkende notaris ervan de gehele inhoud op te nemen in onderhavige akte, daar zij bevestigen dienaangaande volledig te zijn ingelicht.

De eigenaar erkent te weten dat het onderzoek van de notaris zich beperkt tot een louter administratief nazicht en dat uit de vermelding van één of meerdere vergunningen niet met zekerheid kan worden afgeleid dat de vergunningen betrekking hebben op het verkochte goed, dat het goed volledig in overeenstemming met deze vergunningen werd opgericht, dat de afgeleverde vergunningen ook daadwerkelijk rechtsgeldig zijn en dat de afgeleverde vergunningen niet vervallen zijn. Het behoort ook niet tot de opdracht van de notaris om de feitelijke toestand na te gaan, maar tot de informatieplicht van de eigenaar zelf.

1.7. Bosdecreet

De grondeigenaar verklaart dat bij zijn weten het goed geen bos is of geweest is of een goed dat onderworpen is aan de bepalingen van het Bosdecreet.

1.8. Aangehechte stukken

Volgende stukken worden aan deze akte gehecht:

- de plannen van het gebouw;

De plannen gelden als grafische voorstelling ter verduidelijking van de tekst van de statuten waarmee ze één geheel vormen.

Het opsplitsingsplan voor het opmaken van een basisakte werd opgemaakt door landmeter-expert Gert Matheusen te Essen, Heuvelplein 5 op 28 februari 2023.

Voormeld plan van 28 februari 2023 is opgenomen in de databank van de plannen van afbakening van de algemene administratie van de patrimoniumdocumentatie onder refertenummer 11016-10669, en werd sindsdien niet meer gewijzigd.

Dit splitsingsplan zal – na door partijen en de notarissen “ne varietur” te zijn getekend – aan deze akte worden gehecht.

Gelet op de opname in de databank, verzoeken de partijen bij toepassing van artikel 26,3^e lid, 2° Wetboek Registratierechten dit plan niet mee te registreren.

- de bouwvergunning.

Betreffende het gebouw werd een stedenbouwkundige vergunning bekomen op 7 april 1993, uitgaande van het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Essen, met als vermelding:

“Besluit:

Artikel 1. De vergunning wordt afgegeven aan Gemeentebestuur Essen die ertoe gehouden is:

-overwegende dat het B.P.A. “Centrum West” (K.B. 29.6.1960) een gegroepeerde bebouwing voorziet;

-dat het perceel paalt, links aan een servitudeweg naar achterliggende gronden, rechts aan de toegangsweg naar gemeentelijke diensten. Dat derhalve vrijstaande bebouwing aangewezen is;

-Overwegende dat bovenvermeld B.P.A. een bouwstrook voorziet van 17m, gelegen op 6 à 6,5 m uit de as van de Kammenstraat en volgens het “klassieke” 9-4-4 profiel. Het ontwerp voorziet een bouwdiepte van 19,5m gelegen op 12m uit de as van de Kammenstraat. Gelet evenwel op de oriëntatie naar de rechtse toegangsweg, het architecturaal aspect en de bestemming (4 sociale woningen) is zowel de inplanting als de bouwdiepte aanvaardbaar.

-overwegende dat het voorgelegd bouwdossier volledig is;

-overwegende dat de voorliggende weg voldoende uitgerust is gelet op de plaatselijke toestand;

-overwegende dat de bouwaanvraag in overeenstemming is met de voorschriften van het vastgestelde gewestplan;

-overwegende dat de bouwaanvraag verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening.

…”

- gemotiveerd verslag met de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, opgemaakt door Gert Matheusen, te Essen, op 28 februari 2023.

1.9. VOLMACHTEN

1) De eigenaar verklaart bij deze volmacht te verlenen aan, die elk afzonderlijk mogen handelen:

-alle medewerkers van notariskantoor Dejongh, De Boungne & De Smedt te Kalmthout, Dorpsstraat 41.

Teneinde in zijn naam en voor zijn rekening de hiervoor omschreven goederen te verkopen, en dit op minnelijke of gerechtelijke wijze, uit de hand, bij openbare toewijzing of veiling, in de vormen, voor de prijzen, tegen de voorwaarden, aan zodanige persoon of personen die de lasthebbers zullen goedvinden.

En aan wie zij meer bijzonderlijk volmacht verlenen om:

Zo de lasthebbers dit nodig of nuttig achten de goederen te verkavelen, te splitsen, onder het statuut te brengen van bijzondere  en  gedwongen  onverdeeldheid,  in gemeenschap­pelijke mede-eigendom, met het oog hierop alle nodige vergunningen en attesten aan te vragen, alle verkavelings-, splitsings- of verdelingsakten, basisakten, kosteloze grondafstanden, reglementen van mede-eigendom en soortgelijke akte op te stellen.

De verkoopsvoorwaarden vast te stellen en hierin te laten opnemen: alle verklaringen die zij nuttig achten te doen en alle bepalingen met betrekking tot de vorming van kavels, de titels van aankomst, de erfdienstbaarheden en gemeen­schappen, de beschikbaarheid van de goederen.

De lastgevers te verplichten tot vrijwaring, tot alle mogelijke rechtvaardiging en tot het verlenen van ophef­fing.

Het tijdstip en de wijze van ingenottreding te bepalen; de plaats, wijze en termijn voor betaling van verkoopprijzen, kosten en bijhorigheden vast te stellen, overwijzing van de prijs en aanwijzing van betaling te doen, koopprijzen, kosten en bijhorigheden te ontvangen, kwijting en décharge te geven met of zonder indeplaatsstelling.

Het ambtshalve nemen van inschrijving te vorderen of daarvan geheel of gedeeltelijk te ontslaan om welke reden ook; na betaling, en zelfs opheffing te verlenen van verzet, inbeslagneming en/of andere beletselen, opheffing te verlenen en in de doorhaling toe te stemmen van alle inschrijvingen hoegenaamd en kantmeldingen van inpandge­ving, met of zonder verzaking van voorrechten, hypotheek, ontbindende rechtsvordering en alle zakelijke rechten; af te zien van vervolging en middelen tot tenuitvoerlegging; Van de kopers, toewijzelingen en anderen, waarborgen en hypotheken te aanvaarden tot zekerheid van betaling of uitvoering van verbintenissen.

Bij gebreke aan betaling, bij niet uitvoering van de opgelegde voorwaarden, of ingeval van betwisting in rechte op te treden door onder meer te dagvaarden, voor het gerecht te verschijnen als eiser of als verweerder, te doen plei­ten, verzet te doen, hoger beroep in te stellen, zich in cassatie te voorzien, kennis te nemen van titels en stuk­ken, vonnissen en arresten te bekomen; alle zelfs buitenge­wone middelen van tenuitvoerlegging aan te wenden, zoals herveiling ten laste van de gebrekige koper, vernietiging van de verkoping, bewarend en uitvoerend beslag; deel te nemen aan de uitvoering ervan door onder meer in te stemmen met de rangregeling en de verdeling van de koopprijs; steeds verdrag te sluiten, dading te treffen en compromis aan te gaan.

Ingeval één of verschillende van de hogervermelde rechts­handelingen bij sterkmaking verricht werden, deze goed te keuren en te bekrachtigen.

Alle verklaringen af te leggen en stukken te ondertekenen in verband met de fiscale situatie, en in het bijzonder het Btw-statuut van de volmachtgever.

Daartoe alle rechtshandelingen te verrichten, akten en stukken te ondertekenen, in de plaats te stellen, woon­plaats te kiezen, en in het algemeen datgene te doen wat noodzakelijk of nuttig zou zijn, zelfs niet uitdrukkelijk in deze akte vermeld.

1.10. Algemene verklaring

Ten einde de verdeling van dit goed tussen verschillende eigenaars mogelijk te maken volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten, beslissen de eigenaars het appartementsgebouw te stellen onder het regime van gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen zoals voorzien door de artikelen 3.84 en volgende van het Burgerlijk Wetboek.

Bijgevolg wordt het gebouw ingedeeld in een aantal privatieve delen en een aantal gemeenschappelijke delen. Ieder van de privatieve delen vormt een onderscheiden eigendom, waarover afzonderlijk zal kunnen beschikt worden, ten kosteloze of ten bezwarende titel, of die met zakelijke rechten zal kunnen bezwaard worden. De gemeenschappelijke gedeelten daarentegen, zoals hierna beschreven, worden gegroepeerd in een gedwongen onverdeeldheid en zullen een onafscheidelijke bijhorigheid vormen van de privatieve delen waaraan ze gekoppeld worden, telkens voor een breukdeel zoals hierna bepaald. Bij de overdracht van elke privatieve kavel zal met elke kavel tevens overgedragen worden het aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw en van de grond dat aan deze kavel is verbonden.

Deze akte vormt de statuten van het gebouw en bestaat uit twee delen:

- de basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden;

- het reglement van mede-eigendom bevat de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet betaling van die lasten.

De basisakte en het reglement van mede-eigendom moeten vastgelegd worden in een authentieke akte en worden overgeschreven op het Kantoor Rechtszekerheid. De wijziging ervan dient te gebeuren volgens de regels vastgesteld in het reglement van mede-eigendom en moet eveneens vastgesteld worden bij notariële akte, die ook zal worden overgeschreven op het Kantoor Rechtszekerheid.

Er dient tevens verplicht een reglement van interne orde opgemaakt te worden voor dit gebouw. Dit reglement dient minstens te bevatten:

- de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering;

- de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;

- de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

Dit reglement van interne orde zal in een afzonderlijke onderhandse akte vastgelegd worden.

De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de eerstvolgende algemene vergadering.

De inhoud van dit reglement kan tevens gewijzigd of aangevuld worden door de algemene vergadering, zodra deze voor de eerste maal is bijeengeroepen. De algemene vergadering beslist hieromtrent met een meerderheid van twee derden der stemmen daar het gaat om het genot of gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.

Het reglement van interne orde wordt binnen de maand na de opstelling ervan op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog ne benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.

Het reglement van interne orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.

De bepalingen van het reglement van interne orde zijn op de zelfde wijze en onder dezelfde voorwaarden tegenwerpelijk aan en door hen, aan wie ook de beslissingen van de algemene vergadering tegenwerpelijk zijn.

HOOFDSTUK II - BASISAKTE VAN HET GEBOUW

Afdeling 1 ‑ Beschrijving van het gebouw

Het appartementsgebouw bestaat uit:

• 2 appartementen op de gelijkvloerse verdieping;

• 2 appartementen op de eerste en zolderverdieping.

Afdeling 2 - Beschrijving van de privatieve kavels

I. Omschrijving begrip privatieve kavel

De hierna beschreven gedeelten van het gebouw zijn bestemd om het voorwerp te worden van een exclusief of privatief eigendomsrecht. Elk onderdeel met een dergelijke bestemming wordt privatief gedeelte of kavel genoemd.

Overeenkomstig artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek dient het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief verbonden is, bepaald te worden in een met reden omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of vastgoedmakelaar, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel.

Aan deze akte zal dan ook het verslag gehecht worden van voormelde landmeter-expert.

II. Opsomming privatieve kavels

Het gebouw wordt gesplitst in de hiernavolgende privatieve kavels.

1. Een appartement genummerd “45A” op het gelijkvloers links gezien vanuit de straatzijde Lazaret (zicht voorgevel), omvattende:

a) in privatieve en uitsluitende eigendom: hal, wc, berging, living, keuken, badkamer, twee slaapkamers alsmede het privatief gebruik en genot van de achterliggende tuin zoals in het lichtgroen aangeduid op het opsplitsingsplan;

b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: zevenentwintig/honderdsten (27/100sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.

[Gereserveerd perceelsidentificatienummer: 11016 E 773S3 P0001]

2. Een appartement genummerd “45A1” op de eerste verdieping links gezien vanuit de straatzijde Lazaret (zicht voorgevel), omvattende:

a) in privatieve en uitsluitende eigendom:

- op de eerste verdieping: hal, wc, berging, living, keuken, badkamer, twee slaapkamers, alsmede het privatief gebruik en genot van het aanpalend terras;

- op de zolderverdieping: de bijhorende zolder;

b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierentwintig/honderdsten (24/100sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.

[Gereserveerd perceelsidentificatienummer: 11016 E 773S3 P0002]

3. Een appartement genummerd “45B” op het gelijkvloers rechts gezien vanuit de straatzijde Lazaret (zicht voorgevel), omvattende:

a) in privatieve en uitsluitende eigendom: hal, wc, berging, living, keuken, badkamer, twee slaapkamers alsmede het privatief gebruik en genot van de achterliggende tuin zoals in het lichtblauw aangeduid op het opsplitsingsplan;

b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: zesentwintig/honderdsten (26/100sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.

[Gereserveerd perceelsidentificatienummer: 11016 E 773S3 P0003]

4. Een appartement genummerd “45B1” op de eerste verdieping rechts gezien vanuit de straatzijde Lazaret (zicht voorgevel), omvattende:

a) in privatieve en uitsluitende eigendom:

- op de eerste verdieping: hal, wc, berging, living, keuken, badkamer, twee slaapkamers  alsmede het privatief gebruik en genot van het aanpalend terras;

- op de zolderverdieping: de bijhorende zolder;

b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drieëntwintig/honderdsten (23/100sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.

[Gereserveerd perceelsidentificatienummer: 11016 E 773S3 P0004]

III. Onderdelen van privatieve kavels

Maken deel uit van de eerder beschreven kavels, de elementen waaruit ze zijn samengesteld, en de onderdelen ervan die zich binnen de kavel bevinden of daarbuiten zoals ondermeer hetgeen hierna is beschreven.

Binnen de kavel:

- de vloeren, de tegelvloeren en andere bekledingen met de elementen waarop zij rusten met uitzondering van het betonnen geraamte;

- de bekleding van de muren en de plafonnering met versiering;

- de vensters begrijpende het raam, het glaswerk en eventueel de luiken;

- de binnenmuren en beschotten met deuren, met uitzondering van de steunmuren, betonnen pijlers en balken;

- de bevloering en bekleding van de terrassen;

- de deuren uitgevend op de gemeenschappelijke gangen en bordessen, de deuren binnen de kavels, de deuren van de privatieve afhankelijkheden;

- de sanitaire installaties;

- de schrijnwerkerij;

- de apparaten van parlofoon en/of videofoon en deuropener;

- de leidingen dienende tot het uitsluitend gebruik van een kavel voor het deel ervan dat zich binnen de kavel bevindt.

Buiten de kavel:

- de drukknopjes en naamplaatjes van de parlofoon;

- de bellen aan de inkomdeur van de appartementen;

- de eventueel in overeenstemming met het reglement op de mede-eigendom geplaatste vliegenramen, rolluiken en/of zonneblinden;

- de afzonderlijke brievenbussen;

behalve de onderdelen van deze elementen die tot gemeenschappelijk gebruik dienen.

Afdeling 3 - Beschrijving van de gemeenschappelijke delen

I. Omschrijving begrip gemeenschappelijke delen

Overeenkomstig de wet wordt aan ieder van de privatieve kavels zoals eerder vermeld aandelen verbonden in de onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden erven. Deze onverdeelde aandelen zijn niet vatbaar voor verdeling. De aandelen daarin kunnen niet overgedragen worden, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met de privatieve kavel waarvan ze onafscheidbaar zijn.

II. Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw

Gelijkvloers:

• Toegangspad naar inkom van het gebouw;

• Open inkomhal;

• Open traphal met trappen naar de verdiepingen;

• De ruimten voor verluchting, afvoer, aanvoer en leidingen;

Eerste verdieping:

• open traphal met trappen naar de verdiepingen;

• De ruimten voor verluchting, afvoer, aanvoer, en leidingen;

Niveau van het dak:

• Het dak met zijn bekleding;

• De ruimten en schouwen voor verluchting, afvoer, aanvoer en leidingen met hun bekleding en hun bedekking alsook de afdekkende elementen.

III. Gemeenschappelijke zaken

A. Zaken in onverdeeldheid tussen alle mede-eigenaars die ook door alle mede-eigenaars worden gebruikt

De hierna volgende zaken behoren in onverdeeldheid toe aan alle mede-eigenaars van het gebouw in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen:

- de grond;

- de grondvesten en steunmuren, het betonnen geraamte, het  ruw metselwerk, de gewelven;

- het buizennet van de riolering, afvoerleidingen, goten en putten;

- de bekleding en versiering van de gevels;

- de bekleding van de scheidingsmuren met hun onderdelen en hun afwerkingselementen;

- de ruwbouw van de terrassen met hun waterdichte bedekking, hun borstweringen, hun leuningen en traliewerk;

- het dak met zijn bedekking;

- de schouwen, verluchtingspijpen met kappen en schachten over de hele hoogte ervan;

- de bedekking van de brandmuren;

- de leidingen voor water, gas, elektriciteit, telefoon, radiodistributie en eventueel televisiedistributie, hetzij ter gemeenschappelijk gebruik, hetzij ter uitsluitend gebruik van privatieve kavels, voor de onderdelen ervan die zich buiten de kavels die zij bedienen, bevinden;

- de parlofooninstallatie en/of videofooninstallatie in verbinding met de inkom, het systeem van deuropening en de belinstallatie dienend tot gemeenschappelijk gebruik.

In het algemeen alle delen van het gebouw bestemd tot het gebruik van alle kavels van het gebouw.

HOOFDSTUK III - REGLEMENT VAN MEDEËIGENDOM

Algemene uiteenzetting

Artikel 1: Statuten

In overeenstemming met de bepalingen van de wet van 30 juni 1994 betreffende de medeëigendom, meermaals gewijzigd, wordt een reglement van medeëigendom opgesteld waarin de rechten en plichten van de mede-eigenaars worden geregeld betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten.

Samen met de basisakte vormt dit reglement van medeëigendom de statuten van de medeëigendom.

Artikel 2: Tegenstelbaarheid

De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in medeëigendom.

Artikel 3: De vereniging van mede-eigenaars

Naam

Vanaf het ontstaan van de onverdeeldheid door overdracht of toekenning van tenminste één kavel ontstaat de “Vereniging van mede-eigenaars van het gebouw te Essen, Kammenstraat 45” met rechtspersoonlijkheid.

Zetel

De zetel van de vereniging van mede-eigenaars is gevestigd in het gebouw.

Voor het overige wordt verwezen naar de aanstellingsakte van de syndicus die aan de ingang van het gebouw hangt en enerzijds het adres en telefoonnummer van de syndicus aanduidt en anderzijds de plaats waar in het gebouw de statuten, het reglement van interne orde en het register met beslissingen van de algemene vergadering ter inzage liggen.

Ondernemingsnummer

De aanvraag van het ondernemingsnummer van de vereniging zal geschieden door het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid.

De vereniging van mede-eigenaars is ertoe gehouden haar ondernemingsnummer te vermelden op al haar uitgaande documenten, dit op straffe van geldboete, en voor akten van rechtspleging zelf op straffe van onontvankelijkheid.

Vermogen - Doel

De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw.

Boekjaar

Het boekjaar van de vereniging van mede-eigenaars valt samen met het kalenderjaar.

Duur

De vereniging van mede-eigenaars bestaat voor onbepaalde duur.

Voorwerp van de uitvoering van veroordelingen

Beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden uitgevoerd op het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars. Indien dit vermogen niet toereikend is, kunnen zij bovendien worden uitgevoerd op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.

Weigert de algemene vergadering om met name dringende en noodzakelijke werken uit te voeren, dan is de mede-eigenaar die een vordering heeft ingesteld tot bijeenroeping van de algemene vergadering of om toestemming te bekomen om zelf die werken uit te voeren, evenwel (voor zover zijn eis niet wordt afgewezen) bevrijd van iedere aanspra­kelijkheid voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van de gevraagde beslissing.

Rechten en plichten van de eigenaars met betrekking tot de privatieve delen

Artikel 4: Algemene interpretatieregel

De eigenaars hebben het gebruik en het genot van hun respectievelijke kavels binnen de perken vastgesteld door het huidig reglement van medeëigendom en door de wet.

Artikel 5: Uitzicht van privatieve kavels

Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigingen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn. Het onderhoud en de herstelling van dergelijke privatieve elementen geschiedt volgens de hierna bepaalde regels die ook voor het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke zaken gelden.

Aan ramen, terrassen en borstweringen mogen geen voorwerpen hangen of zichtbaar zijn die het ordelijk en esthetisch uitzicht van het gebouw kunnen schaden; aldus wordt geen was gehangen aan de terrassen aan de voorgevel van het gebouw, en worden daar ook geen antennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon-of windenergie geplaatst.

Eenvormigheid moet heersen voor het uitzicht van de naamplaatjes van de bewoners, zowel op de deuren van de privatieve kavels als op de brievenbussen, bij de belinstallatie, in de lift of op de kelderdeuren en de autostaanplaatsen. De syndicus waakt hierover.

Het voorschrift van eenvormigheid geldt eveneens voor het uitzicht van glasgordijnen, over­gordijnen, scaniaflex e.d, alsmede voor zonneblinden en zonneschermen.

Artikel 6: Werken aan privatieve kavels

Wanneer werken aan privatieve kavels de stevigheid van gemeenschappelijke zaken in het gedrang kunnen brengen, moet de eigenaar vooraf de syndicus hierover inlichten, met voorlegging van de plannen van de voorgenomen werken.

De syndicus wint het advies in van de architect van het gebouw, of van een ander door hem aan te duiden architect, en brengt, indien dit advies negatief is, de zaak voor de algemene vergadering.

Het advies van de architect moet de eigenaar worden medegedeeld binnen de twee weken na zijn bericht aan de syndicus; is het advies negatief dan wordt de uitvoering van de werken geschorst tot de algemene vergadering een beslissing heeft genomen; is geen advies binnen gemelde termijn van twee weken medegedeeld, dan mag de eigenaar op zijn kosten en risico's, tot uitvoering van de werken overgaan.

Indien werken aan een privatieve kavel moeten worden uitgevoerd, en de eigenaar van deze kavel laat na hiertoe over te gaan, terwijl dit nadeel of schade aan andere mede-eigenaars of aan gemeenschappelijke zaken kan berokkenen, stelt de syndicus hem bij aangetekende brief in gebreke, en laat zelf tot de hoogdringende werken overgaan op kosten van de eigenaar.

Het is de mede-eigenaars verboden gemeenschappelijk bediende of gevoede toestellen of installaties te veranderen of te verwijderen, tenzij onder toezicht van de syndicus, die desgevallend zal zorgen voor een herziening van daarvoor te dragen aandelen in de gemeenschappelijke kosten.

Artikel 7: Splitsing en samenvoeging van kavels

Geen enkele eigenaar van een appartement mag dit verdelen in verschillende appartementen, tenzij mits toestemming van de algemene vergadering die dient te beslissen bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen.

De privatieve eigendommen die aan elkaar palen binnen hetzelfde gebouw mogen samengevoegd worden in één enkele privatieve eigendom indien zij aan dezelfde eigenaar toebehoren, onder voorbehoud van een schriftelijk akkoord door een architect en een ingenieur stabiliteit.

De veranderingswerken waarvan sprake in dit artikel zullen steeds ten laste zijn van degene die ze zal hebben laten uitvoeren, evenals de eventuele schade of gevolgschade. Al deze werken zullen bovendien steeds dienen uitgevoerd te worden onder toezicht van een architect en een ingenieur stabiliteit waarvan de naam voor de aanvang van de werken aan de syndicus moet worden meegedeeld, en zonder afbreuk te doen aan hetgeen vermeld in onderhavig artikel. Het honorarium van de architect en de ingenieur stabiliteit zal ten laste zijn van de opdrachtgevende eigenaar.

Artikel 8: Postinterventiedossier

Indien werken uitgevoerd aan het gebouw waarvoor een postinterventiedossiers dient opgemaakt te worden, dan dient de coördinator-verwezenlijking dit dossier onder te verdelen in een gedeelte dat betrekking heeft op de delen van deze bouwwerken in gedwongen medeëigendom en gedeelten die betrekking hebben op de privatieve delen van deze bouwwerken.

Elk deel van een postinterventiedossier dat betrekking heeft op een privatief deel omvat niet alleen de informatie over het betrokken privatief deel, maar ook de informatie over de elementen die andere privatieve delen bedienen of die tot de delen in gedwongen medeëigendom behoren en die onontbeerlijk is om, bij het uitvoeren van werken in het betrokken privatief deel, de veiligheid, de gezondheid of het comfort van de gebruikers van de privatieve delen niet in het gedrang te brengen, inzonderheid, de ligging van in de muren ingewerkte leidingen en kokers of het dragend karakter van een ligger of een muur.

De mede-eigenaars van het gebouw, in hun hoedanigheid van eventuele toekomstige opdrachtgevers, dragen hun taken en verplichtingen inzake het gedeelte van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de delen van deze bouwwerken in gedwongen medeëigendom, over aan de syndicus.

Bijgevolg zal het postinterventiedossier zich op het kantoor van de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars bevinden, waar het kosteloos door iedere belanghebbende kan worden geraadpleegd, en wordt de verplichting tot het overhandigen van het dossier tussen opeenvolgende eigenaars bij een gedeeltelijke overdracht van het bouwwerk, beperkt tot de gedeelten ervan die betrekking hebben op de overgedragen privatieve delen.

Artikel 9: Voorschriften over het gebruik

De privatieve delen mogen enkel gebruikt worden voor bewoning door een aantal personen waarvoor ze redelijkerwijze zijn bestemd. Uitoefening van een vrij beroep of vestiging van een kantoor zijn slechts toegelaten voor zover zulks verenigbaar is met de geldende urbanisatievoorschriften, en voor zover hieruit geen burenhinder ontstaat.

De kavels die bestemd zijn tot privé-bewoning mogen niet worden bewoond door een aantal personen dat hoger is dan datgene wat in verhouding staat met de oppervlakte en de inrichting van de kavels.

Artikel 10: Bewoning - terminologie

In de tekst van de statuten wordt verder met de termen “zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning” aangeduid, ieder zakelijk recht, met uitsluiting van het exclusief vol-eigendomsrecht, dat op een privatieve kavel is toegekend en recht verleent op gebruik en genot, ieder persoonlijk recht dat gebruik of genot verleent, evenals een louter gedogen van de titularis van een dergelijk recht, waarbij een tijdelijke toelating tot bewoning aan een derde wordt verleend.

De titularis van een zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning wordt verder in de statuten aangeduid als “bewoner”; de term “bewoner” duidt dus onder meer zowel op een vruchtgebruiker, erfpachter, huurder of tijdelijke gast als op inwonend personeel, maar in geen geval op een persoon aan die zich zonder recht noch titel in een kavel bevindt of deze bewoont.

Artikel 11: Rechten en plichten van de bewoner

De bepalingen van het reglement van medeëigendom zijn door de overschrijving van de statuten van het gebouw in de registers van de bevoegde Kantoor Rechtszekerheid aan derden tegenwerpelijk. Aldus ook aan iedere bewoner in de zin als omschreven in artikel 10.

Bij toekenning van een zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning zal de bewoner erop worden gewezen dat hij tot naleving van alle bepalingen van dit reglement van medeëigendom is gehouden. Een afschrift van de statuten zal hem worden overhandigd. Ook zal hem worden gemeld dat de beslissingen van de algemene vergadering hem tegenwerpelijk zijn, mits behoorlijke kennisgeving zoals verder gemeld. Hetzelfde geldt voor het reglement van interne orde.

Iedere mede-eigenaar die een zakelijk of persoonlijk recht op een privatieve kavel vestigt of een toelating tot bewoning verleent, licht de syndicus hiervan onverwijld in, met mededeling van de volledige identiteit van de nieuwe bewoners, hun adres en de datum waarop hun recht op bewoning is ingegaan.

Op eerste verzoek van de syndicus zal de eigenaar die een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning heeft toegekend het bewijs leveren dat de door dit reglement opgelegde kennisgevingen aan de bewoner werden gedaan.

De eigenaars van privatieve kavels waarop een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning is verleend, zorgen ervoor dat ook de aansprakelijkheid van de bewoners tegenover andere mede-eigenaars en buren, en alle huurdersrisico’s behoorlijk verzekerd zijn, met afstand van verhaal tegen de mede-eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars.

Artikel 12: Toezicht

Met het oog op het toezicht op gemeenschappelijke zaken en op de naleving van het reglement van medeëigendom, van de beslissingen van de algemene vergadering en van het huishoudelijk reglement moeten de eigenaars de syndicus bestendig toegang tot hun kavel verlenen, mits voorafgaande afspraak.

Bij afwezigheid zullen ze ervoor zorgen dat de syndicus zich toegang kan laten verschaffen, indien dit dringend vereist zou zijn zoals bijvoorbeeld bij wateroverlast, abnormale gasreuk e.d.m.

De eigenaars moeten eveneens, zonder recht op schadevergoeding, en desnoods zonder verwijl, toegang verlenen aan architecten, aannemers en uitvoerders van noodzakelijke of dringende herstellingswerken aan gemeenschappelijke zaken, of aan privatieve zaken die aan andere mede-eigenaars behoren, of aan hun persoonlijke zaken wanneer ze ten nadele van andere eigenaars hieromtrent nalatig zijn.

Dit geldt onder meer voor het bereiken van afsluitkranen of gemeenschappelijke leidingen die zich in een privatieve kavel bevinden.

Rechten en plichten van de eigenaars met betrekking tot de gemeenschappelijke delen

Artikel 13: Algemene interpretatieregel

De eigenaars van privatieve kavels hebben het recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaken overeenkomstig hun bestemming en in zover zulks met het recht van de andere eigenaars verenigbaar is.

De eigenaars mogen aan gemeenschappelijke zaken geen wijzigingen aanbrengen, tenzij in de mate waarin het reglement van medeëigendom dit toelaat.

Artikel 14: Onderhouds- en herstellingswerken

De reiniging, het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke zaken, evenals van privatieve elementen die zichtbaar zijn vanuit de straat of vanuit gemeenschappelijke delen van het gebouw, worden uitgevoerd op de tijdstippen en op de wijze door de syndicus vastgesteld, wanneer ze als daden van bewaring of voorlopig beheer gelden; voor werken die niet van bewaring of voorlopig beheer zijn wordt de beslissing door de algemene vergadering genomen.

Elke mede-eigenaar ondergaat, zonder recht op vergoeding, de stoornis die ontstaat als gevolg van dergelijke werken.

Artikel 15: Initiatiefrecht van de mede-eigenaars

Iedere mede-eigenaar kan aan de algemene vergadering vragen om de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren.

Wanneer in de algemene vergadering daartoe de vereiste meerderheid niet kan worden bekomen, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter toestemming vragen om zelfstandig, doch op kosten van de vereniging, de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen te laten uitvoeren, voor zover ze dringend en noodzakelijk zijn.

Wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden tegen de uitvoering van dergelijke werken verzet, kan de mede-eigenaar aan de rechter toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke delen.

Indien het financieel evenwicht van de medeëigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kunnen de syndicus of één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meer voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op kosten van de vereniging van mede-eigenaars die, voor de hem door de rechter toegekende taken, de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.

Artikel 16: Schade door de mede-eigenaars veroorzaakt

Vergoeding van schade veroorzaakt aan een mede-eigenaar, die ten laste komt van de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars wordt tussen alle mede-eigenaars, ook door het slachtoffer, in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschappelijke zaak omgeslagen.

De mede-eigenaar die een vordering instelt als vermeld in het vorige artikel is bevrijd van iedere aansprakelijkheid voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing, voor zover de wet daarin voorziet.

Criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten

Artikel 17: Opsomming

Zijn gemeenschappelijk, alle lasten en kosten die betrekking hebben op:

- de uitgaven in verband met het onderhoud, het gebruik, de herstelling, de vernieuwing, het beheer van de gemeenschappelijke zaken;

- de schadevergoeding door de gemeenschap of vereniging verschuldigd;

- alle andere schulden, lasten en kosten, gemaakt in het belang van de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars of door haar verschuldigd;

- de kosten van een rechtsgeding door of tegen de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars ingespannen;

- belastingen, taksen en retributies, voor zover deze niet bij afzonderlijke aanslag ten laste van een eigenaar worden gebracht;

- alle andere schulden, lasten en kosten, gemaakt in het belang van de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars of door haar verschuldigd.

Artikel 18: Bijdrage in deze lasten

In de gemeenschappelijke lasten draagt iedere mede-eigenaar bij, hetzij volgens de waarde van de privatieve kavels, hetzij in evenredigheid met het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten in deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve kavels heeft, zoals hierna nader bepaald.

Iedere mede-eigenaar kan de algemene vergadering vragen de verdeling van de lasten in de gemeenschappelijke delen te wijzigen, indien die verdeling onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen of door een mede-eigenaar ontwikkelde activiteit of uitgevoerde werken, onverminderd zijn recht om zich tot de rechter te wenden in de mate waarin de wet in een dergelijke mogelijkheid voorziet.

Artikel 19: Verdeling van de lasten

Alle lasten zullen tussen alle mede-eigenaars van het gebouw worden omgeslagen in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen (totaal: 100 aandelen), tenzij in een afwijkende verdeelsleutel is voorzien.

Artikel 20: Werk- en reservekapitaal

Werkkapitaal

Met de term werkkapitaal wordt aangeduid de som van de door de mede-eigenaars betaalde voorschotten en provisies, die dienen als voorziening voor het betalen van de periodieke gemeenschappelijke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten en de verzekeringspremies voor de vereniging van mede-eigenaars.

Het bedrag van de voorziening of provisie en de periodiciteit van betaling ervan (maandelijks, drie- of zesmaandelijks, jaarlijks) wordt bij de eerste verkoop van een privatieve kavel bepaald, en zodra ze bijeengekomen is, door de algemene vergadering.

De betaling wordt periodiek door de syndicus gevraagd of gevorderd en door hem ontvangen, om te worden aangewend voor de betaling van de gemeenschappelijke lasten als vermeld. Op de periodieke afrekeningen vermeldt de syndicus afzonderlijk het verschuldigde bedrag en de daarop verschuldigde BTW.

Jaarlijks wordt de afrekening door de syndicus aan de algemene vergadering van mede-eigenaars ter goedkeuring voorgelegd, en wordt zo nodig het bedrag van de provisie voor het volgend jaar aangepast.

Betaling van gevraagde of gevorderde voorzieningen of provisies houdt geenszins goedkeuring van de afrekening in; deze wordt enkel geldig door de algemene vergadering gegeven.

Reservekapitaal

Onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.

De omvang van deze reserve-inbrengen wordt door de algemene vergadering vastgesteld. De inning, het beheer en de besteding ervan wordt aan de syndicus toevertrouwd.

Onverdeeldheid – Vruchtgebruik

In geval van splitsing van het eigendomsrecht van een kavel in vruchtgebruik (of ander zakelijk gebruiksrecht) en blote eigendom, of wanneer een kavel het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, zijn de kosten aan deze kavel verbonden door alle deelgenoten met ondeelbaarheid en hoofdelijkheid tussen hen verschuldigd, zonder dat wie ook onder hen enig voorrecht van uitwinning of wettelijke of conventionele verdeelsleutel voor deze kosten aan de vereniging van mede-eigenaars of aan de syndicus die namens de vereniging optreedt mag tegenwerpen.

Artikel 21: Gedwongen inning van bijdragen in de gemeenschappelijke lasten

De mede-eigenaar die de hem gevraagde provisie of reserve-inbreng niet betaalt binnen de twee weken na ontvangst van het bericht van de syndicus waarbij hem deze betaling werd gevraagd, wordt door de syndicus bij aangetekende brief of bij per drager afgegeven brief aan zijn verplichting herinnerd. Van dan af lopen van rechtswege interesten op alle door de mede-eigenaar verschuldigde sommen, berekend per dag vertraging op basis van de wettelijke rentevoet.

Hetzelfde geldt voor ieder ander bedrag dat een mede-eigenaar aan de vereniging van mede-eigenaars moet storten en waarvoor hij meer dan twee weken vertraging heeft.

De syndicus is bevoegd om de in gebreke blijvende mede-eigenaar tot betaling van de door hem verschuldigde bedragen, verhoogd met interesten, kosten, en met het bedrag van de schadevergoeding die aan de vereniging van mede-eigenaars toekomt, te dagvaarden, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten.

Tot waarborg van de betaling van door hem verschuldigde sommen staat iedere mede-eigenaar door de ondertekening van de akte van aankoop van zijn privatieve kavel aan de syndicus, optredend voor de vereniging van mede-eigenaars, af, alle schuldvorderingen die hij tegenover huurders of titularissen van gebruiksrechten op zijn privatieve kavel kan laten gelden, en met name het recht op inning van door huurders of gebruikers verschuldigde huurgelden en bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw, ten belope van alle bedragen door de mede-eigenaar aan de vereniging van mede-eigenaars verschuldigd.

Na behoorlijke kennisgeving van deze overdracht van schuldvordering kan de huurder of andere derde enkel nog geldig betalen in handen van de syndicus.

Artikel 22: Brandverzekering

De eenvoudige risico's tegen schade veroorzaakt door brand, elektriciteit, aanslagen en arbeidsconflicten, storm, hagel, ijs- en sneeuwdruk, natuurrampen, water, glasbreuk, diefstal, onrechtstreekse verliezen zowel aan privatieve als aan gemeenschappelijke delen van het gebouw en de grond, worden door een collectieve verzekeringsovereenkomst verzekerd.

De brandverzekering dekt, overeenkomstig artikel 61 van de Landverzekeringswet ook de schade veroorzaakt door blikseminslag, ontploffing, implosie, alsmede door het neerstorten van of het getroffen worden door luchtvaartuigen of door voorwerpen die ervan afvallen of eruit vallen, en door het getroffen worden door enig ander voertuig of door dieren.

Ook wanneer het schadegeval zich voordoet buiten de verzekerde goederen strekt de verzekeringsdekking zich uit tot schade die aan de privatieve en aan de gemeenschappelijke zaken is veroorzaakt door hulpverlening of enig dienstig middel tot het behoud, het blussen of voor de redding; afbraak of vernietiging bevolen om verdere uitbreiding van de schade te voorkomen, instorting als rechtstreeks en uitsluitend gevolg van een schadegeval, gisting of zelfontbranding gevolgd door brand of ontploffing.

Genieten als verzekeringsnemers mede de dekking door de verzekeringsovereenkomst verleend, behoudens de mede-eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars, de bij de mede-eigenaars inwonende personen, zijn personeel bij de uitoefening van zijn functies, de lasthebbers en vennoten van de verzekeringsnemer in de uitoefening van hun functies, en elke andere persoon die een mede-eigenaar in een aanhangsel aan de verzekeringsovereenkomst als mede-verzekerde aanduidt.

De verzekeringsvoorwaarden zullen derwijze worden bedongen dat de evenredigheidsregel geen toepassing vindt.

De mede-eigenaars hebben geen verhaal tegen mekaar, noch tegen de vereniging van mede-eigenaars, noch tegen gebruikers andere dan huurders, zelfs indien de schade ontstaan is in een privatief gedeelte van het gebouw, behoudens het geval van kwade trouw.

De mede-eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars verzaken evenzeer aan verhaal tegen huurders voor zover de overeenkomst met de huurders ook een verzaking aan verhaal tegen hen vermeldt. De mede-eigenaars zullen hun huurders opleggen een dergelijke afstand van verhaal toe te staan.

Artikel 23: Aansprakelijkheidsverzekering

De aansprakelijkheid van iedere mede-eigenaar en van de vereniging van mede-eigenaars wegens schade aan derden op grond van de artikelen 1382 tot 1386bis van het Burgerlijk Wetboek en het verhaal van derden wegens een dergelijke aansprakelijkheid wordt eveneens door een gemeenschappelijke verzekeringsovereenkomst gedekt.

Zaken en gebouwen in de zin van deze wetsbepalingen zijn zowel privatieve als gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Derden in de zin van deze wetsbepalingen zijn de andere mede-eigenaars dan degene die aansprakelijk wordt gesteld, de personen in dienst van de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus, en iedere bewoner van een privatieve kavel in het gebouw.

De eerste polissen worden namens alle mede-eigenaars gesloten door de huidige eigenaar.

Door de ondertekening van de akte van aankoop verleent iedere koper van een privatieve kavel volmacht aan de huidige voormelde eigenaar om deze polissen mede namens hem af te sluiten.

De polissen kunnen na het afsluiten, verlengd, hernieuwd, aangepast, opgezegd of gesloten door de syndicus, die deze bevoegdheid namens de mede-eigenaars uitoefent ingevolge een zelfde volmacht zolang deze bevoegdheid hem niet door de algemene vergadering der mede-eigenaars of krachtens de wet is toegekend.

Artikel 24: Gemeenschappelijke baten en inkomsten

De mede-eigenaars zijn gerechtigd op de baten en inkomsten betreffende de gemeenschappelijke zaken in verhouding tot hun aantal aandelen in deze gemeenschappelijke zaken, voor zover het gaat om gemeenschappelijke zaken mede tot hun gebruik bestemd.

Zo ook is iedere mede-eigenaar in dezelfde verhouding gerechtigd op de schadevergoeding die krachtens een van de in de vorige artikelen vermelde polissen aan de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars wordt uitbetaald.

In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde gebouw bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.

Onverminderd de vorderingen tegen mede-eigenaars, bewoners of derden die voor het schadegeval aansprakelijk zijn, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel tussen te komen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom, dit wil zeggen in de algemene onverdeeldheid van het hierop te richten gebouw.

Indien bij gehele vernietiging, of bij gedeeltelijke vernietiging van minstens vijfenzeventig procent (75 %) van het gebouw (exclusief de waarde van de grond), niet tot heropbouw wordt beslist, zal deze beslissing van rechtswege leiden tot ophouding van het stelsel van gedwongen medeëigendom van in privatieve kavels gesplitste gebouwen. Indien de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft, volgt uit de beslissing tot niet heropbouw ook de noodzaak tot ontbinding van deze vereniging.

Diversen

Iedere mede-eigenaar die geen woonplaats in België heeft of er niet gewoonlijk verblijft, moet woonplaats in België kiezen, op een adres waar hem alle berichten, kennisgevingen en aanmaningen ter uitvoering van deze statuten kunnen worden gezonden.

Bij gebreke aan dergelijke keuze van woonplaats wordt deze mede-eigenaar geldig bereikt op het adres van de privatieve kavel waarvan hij eigenaar is.

HOOFDSTUK IV - SLOTVERKLARINGEN

1. Kosten

De kosten voor het opstellen van deze akte zijn ten laste van de eigenaar, die van latere kopers zal kunnen vorderen dat ze hun aandeel daarin aan hem terugbetalen.

2. Bevestiging van identiteit

De notaris bevestigt daarenboven de identiteit van alle comparanten in deze akte op zicht van de identiteitskaarten.

3. Afschrift van de akte

De originele akte blijft minstens 50 jaar in bewaring bij de minuuthoudende notaris.

Na vervulling van de verplichte formaliteiten kan een digitaal afschrift van deze akte online binnen een vijftiental dagen na vandaag geraadpleegd worden op www.notaris.be/notariele-akten/mijn-akten of www.naban.be of de persoonlijke digitale kluis (via de website www.izimi.be ofwel via de smartphone app IZIMI). De notaris informeert de partijen dat een digitaal afschrift dezelfde bewijswaarde heeft als een papieren afschrift. Indien een partij dit uitdrukkelijk wenst, kan een papieren of elektronisch afschrift steeds opgevraagd worden bij uw notaris, en voor ondergetekende notaris via info@djbs-notarissen.be.

4. Organieke Wet Notariaat

De comparanten erkennen dat ondergetekende notaris hen heeft meegedeeld dat elke partij de vrije keuze heeft om een andere notaris aan te wijzen of zich te laten bijstaan door een raadsman, in het bijzonder wanneer tegenstrijdige belangen of onevenwichtige bedingen worden vastgesteld.

Partijen bevestigen dat de instrumenterende notaris hen op passende wijze heeft ingelicht over de rechten, plichten en lasten die uit deze akte voortvloeien en hen op onpartijdige manier advies heeft gegeven .

Zij verklaren deze akte evenwichtig te vinden evenals alle rechten en plichten die eruit voortvloeien en verklaren deze uitdrukkelijk te aanvaarden.

5. Recht op geschriften

Recht van honderd euro (€ 100,00) verschuldigd en betaald op aangifte door ondergetekende notaris.

WAARVAN AKTE

Opgemaakt en verleden te Kalmthout, op de datum die in hoofde staat vermeld.

Na voorlezing en toelichting zoals voormeld hebben de comparanten en de notaris, deze akte getekend.

Artikel 4     Deze worden bezorgd aan de notaris en bekendgemaakt.