Type document
Uittreksel document

Korte samenvatting

Nadat de aanbestedingsprocedure van de nieuwbouw van het CCB wegens financiële onhaalbaarheid in mei 2023 door de beide gemeenten is stopgezet hebben beide gemeenten in overleg met het bestuur van de stichting Cultureel Centrum Baarle een intensief traject doorlopen om zich te beraden in welke gewijzigde vorm ze invulling kunnen en willen geven aan de nieuwe huisvesting van het cultuurcentrum. Daarbij is gebleken dat er binnen de gestelde maximale investering een substantieel kleiner gebouw kon worden gerealiseerd. Parallel aan dit traject heeft de heer Joep de Jong van Bruheze Beheer B.V. aangegeven mee te willen denken bij de realisatie van een volwaardig cultuurcentrum. De gemeenten hebben vervolgens bepaald hoe groot een volwaardig cultuurcentrum moet zijn. In de afgelopen periode is gewerkt aan een intentie- c.q. principeovereenkomst waarbij Bruheze de nieuwbouw van een volwaardig cultuurcentrum gaat realiseren en verhuren aan SCCB. De gemeente Baarle-Hertog, de gemeente Baarle-Nassau en Bruheze zijn het eens geworden over de uitgangspunten van de samenwerking. Deze uitgangspunten zijn vastgelegd in een intentie- c.q. principeovereenkomst. Het voorstel is om deze overeenkomst goed te keuren.

________________________________________

Inleiding

In het eind 2020 gesloten bestuursakkoord tussen de gemeenten Baarle-Hertog en Baarle-Nassau zijn afspraken gemaakt over de nieuwbouw van het CCB. Eind mei 2023 hebben de colleges van de gemeenten Baarle-Hertog en Baarle-Nassau besloten om de aanbestedingsprocedure “Nieuwbouw Cultuurcentrum Baarle” stop te zetten. Vanuit de opgehaalde input bij de geselecteerde bouwteams in de gunningsfase van de aanbesteding is namelijk gebleken dat de omvang van het geplande cultuurcentrum zoals is omschreven in de gunningsdocumenten financieel niet haalbaar is. Na het stopzetten van de aanbestedingsprocedure hebben de beide gemeenten in overleg met het bestuur van de Stichting Cultureel Centrum Baarle (SCCB) vervolgens een intensief traject doorlopen om zich te beraden in welke gewijzigde vorm ze invulling kunnen en willen geven aan de nieuwe huisvesting van het cultuurcentrum. Daarbij zijn verschillende varianten besproken en onderzocht om te komen tot een compacter gebouw in combinatie met decentrale huisvesting dat enerzijds binnen het taakstellende budget past en anderzijds zoveel mogelijk tegemoet komt aan het gestelde doel “een multifunctioneel vrijetijds- en cultuurcentrum dat voldoet aan de eisen van vandaag en dat doelmatig en efficiënt kan worden geëxploiteerd en dat ontmoeting tussen mensen garandeert”. Tegelijk is met de hoofdgebruikers (SCCB, Theek 5 en Kunstacademie de Noorderkempen) verkennend bijgestuurd en bijgepraat over het proces en de voorgenomen aanpak. Daarbij is gebleken dat, gebaseerd op de financiële input vanuit de geselecteerde bouwteams en rekening houdend met het taakstellende budget, de nieuwbouw van ca. 3.300 m² bruto-vloer-oppervlak (BVO) naar ca. 1.650 m² BVO aan nieuwbouw en ca. 300 m² BVO decentrale huisvesting moet worden gereduceerd. Parallel aan voorgenoemd traject zijn gesprekken gevoerd met een private investeerder, te weten Bruheze Beheer B.V. Deze investeerder heeft aangegeven mee te willen denken bij de realisatie van een volwaardig cultuurcentrum waarbij Bruheze de nieuwbouw realiseert en (triple net) verhuurt aan SCCB. De beide colleges hebben vervolgens bepaald dat op basis van de in de bijlage bij dit voorstel gevoegde ruimtestaat, een volwaardig cultuurcentrum 2.350 m² BVO groot moet zijn. Naast deze nieuwbouw blijft het bestaande auditorium van 179 m² bij het huidige gebouw van het CCB gehandhaafd. Bruheze Beheer B.V. heeft op basis van deze input en aan de hand van vergelijkingsobjecten een realistische stichtingskostenopzet uitgewerkt welke voorziet in een nieuw te bouwen cultuurcentrum met een bruto vloeroppervlak van 2.350 m² (BVO). Daarbij is door de beide gemeenten aangegeven wat de totale stichtingskosten maximaal kunnen zijn gebaseerd op de vastgestelde maximale investering van € 6.700.000,- inclusief btw. Dit bedrag is exclusief de kosten van inrichting CCB, inrichting Theek 5, eigen studiekosten, kosten bestemmingsplan en ruimtelijke uitvoeringsplan welke beide gemeenten zelf ten laste nemen.

Op 11 maart 2024 zijn door de investeerder de stichtingskosten inclusief btw opgegeven, inclusief de afbouw van de grote zaal (€ 350.000,-) en exclusief de overige afbouwkosten (€ 350.000,-).

Uit de adviesmemo van BDO van 29 mei 2024, waarbij BDO de mogelijkheden om btw in aftrek te kunnen brengen op de nieuwbouw en het gebruik van het cultureel centrum in Baarle-Nassau en Baarle-Hertog heeft onderzocht, is gebleken dat de btw-recuperatie bijgesteld moet worden. Deze bijstelling volgt enerzijds uit het feit dat de huidige uitgangspunten voor de nieuwbouw van het cultureel centrum Baarle gewijzigd zijn t.o.v. de situatie waarover PwC heeft geadviseerd (SCCB zal niet langer de bouwheer zijn van de nieuwbouw maar Bruheze Beheer B.V.). Anderzijds oordeelt BDO dat het advies van PwC uit 2021/2022 is gebaseerd op basis van de theoretische mogelijkheden in de btw-wetgeving terwijl de ervaring leert dat een dergelijke optimalisatie in de praktijk zeer lastig te implementeren is en dat het advies van PwC derhalve te optimistisch geformuleerd was (in de oude werkwijze is een btw-aftrek van 45% à 50% realistischer volgens BDO). De inschatting van de btw-aftrek is in de nieuwe constructie daarom gecorrigeerd naar 17,22 %.

De navolgende kosten en opbrengsten zijn niet in de voormelde stichtingskosten opgenomen:

• losse inrichting CCB à € 160.000,- excl. btw

• horeca overige (koelingen en tab) à € 30.000,- excl. btw

• inrichting Theek 5 à € 200.000,- excl. btw

• archeologisch onderzoek Belgische deel van het perceel à € 10.000,- excl. btw

• verhuiskosten à € 25.000,- incl. btw;

• fiscaal advies m.b.t. horeca uitbating en recuperatie btw à € 20.000,- incl. btw

Voorts wordt voorgesteld om navolgende gemaakte en nog te maken kosten niet meer op het project te laten wegen:

• gemaakte kosten bestemmingsplan (Nederlandse deel perceel) à € 58.472,- excl. btw

• gemaakte kosten ruimtelijk uitvoeringsplan (Belgische deel perceel) à € 29.401,- inclusief btw

• nog te maken legeskosten en vergunningskosten per gemeente (was al afgesproken in bestuursakkoord) à € 155.000,- voor het Nederlandse deel.

Vanuit het Interregproject “Brabant Kust de Kempen’ is er een subsidie van ca. € 130.000,- goedgekeurd t.b.v. de inrichting voor Toerisme Baarle en het bezoekerscentrum in het nieuwe gebouw.

In de voorliggende ontwerpnota “op weg naar een nieuw Cultureel Centrum Baarle – Uitgangspunten samenwerking”, welke als princieps- c.q. intentieovereenkomst ten grondslag ligt aan de voorgenomen samenwerking tussen de gemeenten Baarle-Hertog en Baarle-Nassau zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• Bruheze Beheer B.V. verwerft de Belgische en Nederlandse percelen grond tegen historische kostprijs ten behoeve van de realisatie van het CCB, ontwikkelt het gebouw en treedt op als opdrachtgever/belegger van het nieuw te bouwen CCB, dat triplenet wordt verhuurd aan SCCB;

• Stichting Cultureel Centrum Baarle (SCCB) huurt het nieuw te realiseren CCB triplenet van Bruheze voor een duur van 30 jaar met vijf huurdersopties op verlenging met aansluitende perioden van telkens tien jaar. De huurovereenkomst tussen SCCB en Bruheze wordt aangegaan naar NL recht op voet van art 7:230 BW, triplenet, en voorts conform het model ROZ 2015;

• De aanvangshuurprijs wordt bepaald aan de hand van een Bruto Aanvang Rendement (BAR) van 3,25% over de stichtingskosten, welke huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd;

• De huurprijs wordt bepaald aan de hand van de werkelijke kosten, die op basis van open begroting beschikbaar worden gesteld conform de in bijlage gevoegde stichtingskostenopzet. De uiteindelijke huurprijs wordt derhalve pas bij oplevering van het gehuurde vastgesteld.

• De totale kosten die aan het project worden toegerekend bestaan uit de grondkosten, de kosten van bouw- en woonrijp maken, de bouwkosten, bijkomende kosten, financieringskosten en eventuele onvoorziene kosten. Eventueel verschuldigde en niet verrekenbare btw en of overdrachtsbelasting over de grondverwerving maakt onderdeel uit van de grondkosten;

• Het ontwerp van het nieuwe cultuurcentrum zal in goed overleg met beide gemeenten en de SCCB worden uitgewerkt tot een aanbesteedbaar definitief ontwerp met kwaliteitsomschrijving, waarbij zal worden gestreefd naar een zo duurzaam mogelijk gebouw met lage onderhoudskosten, passend binnen het afgesproken budget;

• Kosten die betrekking hebben op de vergunningverlening of op maatregelen die moeten worden genomen buiten het grondperceel van het CCB, zijn ten laste van beide gemeenten gezamenlijk en worden niet toegerekend aan de stichtingskosten;

• Indien het definitief ontwerp tot een substantiële overschrijding van de geraamde stichtingskosten in bijlage leidt, bestaat de mogelijkheid om af te zien van de plannen, voordat verdere verplichtingen zijn aangegaan, mits de tot dan toe gemaakte kosten voor 2/3de door de gemeenten (op basis van de tussen de gemeenten afgesproken kostenverdeelsleutel) en 1/3de door Bruheze Beheer B.V. worden vergoed;

• De stichting van openbaar nut Elisa Joanna zal een bijdrage verstrekken aan SCCB ter dekking van de operationele kosten van het Cultureel Centrum ten bedrage van het verschil in huurprijs dat SCCB verschuldigd zou zijn bij een BAR van 2,9 % en de huurprijs bij een BAR van 3,25%. Deze bijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd conform de huurprijs;

• Ten behoeve van de inrichting van de grote zaal, waaronder audiovisuele hulpmiddelen en een uitschuifbare tribune, zal de stichting van openbaar nut Elisa Johanna een eenmalige bijdrage beschikbaar stellen;

• De gemeenten verlenen aan Bruheze Beheer B.V. een eerste recht van koop van het huidige Cultureel Centrum;

• Indien de gemeenten geen gebruik maken van een optierecht op verlenging van de huurovereenkomst, zal de huurovereenkomst eindigen. De gemeenten zullen dan in goed overleg met Bruheze Beheer B.V. de mogelijkheden voor herbestemming bezien.

Om de uitgangspunten voor de samenwerking met Bruheze Beheer B.V. vast te leggen en om de volgende stap, zijnde het opstarten van de ontwerpfase, te kunnen zetten, dient voormelde ontwerpnota als intentieovereenkomst afgesloten te worden tussen Bruheze Beheer B.V. en de gemeenten Baarle-Hertog en Baarle-Nassau. Na het vaststellen van de intentieovereenkomst wordt toegewerkt naar een triplenet huurovereenkomst tussen Bruheze Beheer B.V. en SCCB enerzijds en een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeenten en SCCB anderzijds.

Door de voorliggende ontwerpnota “Op weg naar een nieuw Cultureel Centrum Baarle – Uitgangspunten samenwerking” wijzigen de vastgestelde uitgangspunten en randvoorwaarden zoals vastgesteld bij beslissing van het GOB in plenaire samenstelling van 25 juni 2019 en opgenomen in het bestuursakkoord zoals goedgekeurd bij beslissing van 10 december 2020 van het GOB in plenaire samenstelling, alsook het proces, de timing en de wijze van realisatie van de nieuwe huisvesting van het cultuurcentrum. Deze wijzigingen kunnen in essentie als volgt worden samengevat:

• Planning start realisatie in 2025;

• Bruheze Beheer B.V. wordt eigenaar van het gebouw (met de ondergrond);

• Huisvesting vindt deels decentraal plaats (handhaven bestaande auditorium);

• Ruimtestaat sluit op afgerond 2350 m² BVO;

• Er is een koppeling tussen het huidige cultuurcentrum en de nieuwbouw via het eerste recht van koop van Bruheze Beheer B.V.

Toelichting en overwegingen

Door een triplenet huurovereenkomst (duur: 30 jaar) te sluiten met Bruheze kunnen er binnen de vastgestelde investering meer vierkante meter gebouw worden gerealiseerd dan in het geval dat de gemeenten zelf de nieuwbouw zouden realiseren. Deze overeenkomst kan met steeds 10 jaar verlengd worden. De opzegmogelijkheid (na 30 jaar) ligt telkens bij de gemeenten. Bruheze kan de overeenkomst niet voortijdig beëindigen.

Ten opzichte van een klassieke aanbestedingsprocedure waarbij de gemeenten en/of SCCB optreden als bouwheer betekent dit dat op basis van de door Bruheze Beheer B.V. berekende stichtingskosten en BAR van netto 2,9 % vallen de jaarlijkse lasten de eerste 7 jaar na in de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet hoger uit dan de kapitaallasten die van toepassing zouden zijn indien de gemeenten zelf het gebouw zouden realiseren binnen de maximale investering van € 6.700.000,-.

In de intentieovereenkomst is opgenomen dat gestreefd wordt naar een zo duurzaam mogelijk gebouw met lage onderhoudskosten passend binnen het afgesproken budget.

Vanuit de te sluiten intentieovereenkomst wordt gewerkt aan een triplenet huurovereenkomst tussen Bruheze en SCCB en een samenwerkingsovereenkomst tussen SCCB en de gemeenten. In deze samenwerkingsovereenkomst wordt vastgelegd dat de SCCB de huurder wordt maar dat de gemeenten borg staan en dus ook de uiteindelijke besluiten nemen.

In de intentieovereenkomst is een noodrem opgenomen in het geval dat het definitieve ontwerp leidt tot een substantiële overschrijding van de stichtingskosten. Mochten de kosten in dat geval niet voldoende teruggebracht kunnen worden, staat het de gemeenten vrij om af te zien van de plannen voordat verdere verplichtingen worden aangegaan. De tot dat moment door Bruheze gemaakte kosten worden in dat geval voor een twee derde deel door de gemeenten aan Bruheze vergoed.

In de stichtingskostenopzet behorende bij de intentieovereenkomst is ervan uitgegaan dat tenminste 17,22 % van de btw kan worden gerecupereerd. Dit op basis van een recentelijk uitgewerkt adviesmemo van BDO. Er wordt verder vanuit gegaan dat het Nederlandse btw regime kan worden toegepast op het Belgische gedeelte van het cultuurcentrum. SCCB dient voorts een ruling te verkrijgen van de Nederlandse belastingdienst. De btw-rulings in Nederland en België dienen te zijn verkregen voordat met de realisatie van het nieuwe gebouw wordt gestart. SCCB moet ervoor zorgen dat tenminste gedurende de eerste tien jaren van de exploitatie tenminste 402,5 m² door Bruheze btw belast verhuurt kan worden aan SCCB.

De gronden worden aangekocht door Bruheze. Conform het vastgestelde bestemmingsplan en het vastgestelde ruimtelijke uitvoeringsplan kan er alleen een cultuurcentrum worden gerealiseerd. De voorwaarde van het maatschappelijke gebruik van de grond, dit was indertijd een voorwaarde bij de aankoop, is en blijft geborgd in de akte.

Het bestuur en directie van de SCCB heeft op 13 juni 2024 bevestigd een positieve grondhouding te hebben ten opzichte van de ruimtestaat welke sluit op afgerond 2.350 m² BVO en welke door Bruheze Beheer B.V. is gehanteerd voor de berekening van de stichtingskosten.

De gemeenten worden geen eigenaar van het gebouw. Dit betekent dat na afloop van de huurperiode er geen eigendom resteert. Ook houdt triplenet in dat na oplevering van het gebouw alle kosten (onderhoud, verzekering, belastingen, etc.) voor de huurder zijn. Tenslotte is het zo dat er minder vierkante meter kunnen worden gerealiseerd t.o.v. het oorspronkelijke PvE (namelijk 2350 m² nieuwbouw en 179 m² bestaande bouw tegenover 3300 m² in het oude PvE).

De daadwerkelijke stichtingskosten kunnen pas bepaald worden als het ontwerp gereed is en de bouwkosten daarvan zijn bepaald.

In het ontwerpproces moeten duurzaamheid en onderhoudsvriendelijkheid goed gecontroleerd en geborgd worden.

De triplenet huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst moeten nog opgesteld worden en vervolgens worden afgestemd met SCCB.

Na afloop van de triplenet huurovereenkomst (duur 30 jaar) zijn de gemeenten geen eigenaar van het gebouw en de gronden. Bruheze zou na een huuropzegging een bestemmingplan wijziging kunnen aanvragen om binnen de maatschappelijke bestemming de bestemming als cultuurcentrum te wijzigen.

Er moet nog draagvlak worden gecreëerd bij de verenigingen die gebruik maken van het huidige CCB-gebouw en die straks gebruik gaan maken van het nieuwe gebouw. Het BVO is nu geen 3.300 m² maar 2.350 m² groot en dat betekent dat er nog meer multifunctioneel gebruik moet worden gemaakt van de verschillende ruimten en ook dat verschillende ruimten minder groot zijn.

Triplenet

Een triplenet huurovereenkomst houdt in dat alle kosten, nadat het nieuwe gebouw is gerealiseerd door de verhuurder, voor de huurder zijn. Daarnaast blijft het bestaande auditorium behouden. Ook de kosten van dit bestaande gebouw blijven straks in de exploitatiefase, naast de nieuwbouw, voor rekening van de huurder.

Btw-aftrek

Uit het recente door BDO opgestelde memo over de BTW blijkt dat het ook een optie kan zijn om uit te gaan van 0 % BTW recuperatie. De jaarlijkse kosten zijn dan wel iets hoger ten opzichte van de nu aangehouden 17,22 % BTW recuperatie maar de administratieve last in de exploitatiefase is dan minder. Deze optie wordt daarom in de komende periode onderzocht en indien van toepassing komen we daar nader op terug.

Geheimhoudingsplicht

Omdat de aanbesteding nog moet worden gestart is het onwenselijk dat het geheel van de financiële informatie openbaar wordt. Om redenen als genoemd in de onderstaande paragraaf ‘Financiën’ wordt dan ook voorgesteld het geheel aan financiële informatie op te nemen in de bijlage 4 ‘Financiële paragraaf’ en op die bijlage de verplichting tot geheimhouding te leggen totdat finale overeenstemming tussen partijen is bereikt.

Op grond van artikel 13, Wet Overheidsopdrachten, artikel 10, Rechtsbeschermingswet en artikel II.35, 1°, Bestuursdecreet wordt voorgesteld een verplichting tot geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij onderhavig voorstel gevoegde Bijlage 2: nota ‘Op weg naar een nieuw Cultureel Centrum Baarle – Uitgangspunten samenwerking’ (princiepsovereenkomst) en Bijlage 4: ‘Financiële paragraaf’.

Voormelde verplichting tot geheimhouding geldt totdat finale overeenstemming tussen partijen is bereikt. Ten aanzien van de verstrekte financiële gegevens van de transactie opgenomen in de bijlage van voormelde Bijlage 2 (detail stichtingskosten) blijft de geheimhoudingsplicht gelden totdat de aanbestedingsprocedure met betrekking tot de nieuwbouw van het Cultureel Centrum Baarle is afgerond.

Procedure en motivering

Overeenkomstig artikel 42, §1, 1°, d) van de Wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten (België) en artikel 2.32, 1.b. van de Aanbestedingswet 2012 (Nederland) kan een opdracht gegund worden aan een opdrachtnemer op basis van de exclusiviteit wanneer de mededinging ontbreekt om technische redenen. Dit doet zich voor met betrekking tot het realiseren van een nieuw cultuurcentrum Baarle.

De gemeenten Baarle-Nassau en Baarle-Hertog hebben reeds een plaatsingsprocedure in de markt geplaatst, waaruit gebleken is dat het project niet haalbaar was binnen de financiële mogelijkheden van beide gemeenten. De ingediende offertebedragen lagen immers substantieel hoger dan de in de gemeenten beschikbare financiële middelen. Om die reden werd de lopende plaatsingsprocedure cq. aanbestedingsprocedure niet gegund.

Na deze beslissing tot niet-gunning, is in overleg met het bestuur van de Stichting Cultureel Centrum Baarle een intensief traject doorlopen om zich te beraden in welke gewijzigde vorm ze invulling kunnen en willen geven aan de nieuwbouw van het cultureel centrum.

Daarbij is gebleken dat binnen de in de overheidsopdracht gestelde contouren van de investering enkel een substantieel kleiner gebouw van circa 1650 m² kan worden gerealiseerd. Parallel aan dat traject heeft de heer Joep de Jong van Bruheze Beheer B.V. op eigen initiatief aangegeven mee te willen denken aan de modaliteiten van de realisatie van een volwaardig cultuurcentrum, waarbij aan de beide gemeenten is gevraagd te definiëren wat in hoofde van de gemeenten een ‘volwaardig’ cultuurcentrum is. Op aangeven van de gemeenten is berekend dat voor een volwaardig cultuurcentrum een bruto vloeroppervlakte van 2350 m² benodigd is. Als gevolg van dit initiatief is gewerkt aan een intentie- cq. principeovereenkomst waarbij Bruheze Beheer B.V. de nieuwbouw van een volwaardig cultuurcentrum gaat realiseren en verhuren aan de stichting cultureel centrum Baarle. De uitgangspunten van deze samenwerking worden aan de raden van de beide gemeenten voorgelegd.

De heer Joep de Jong, zaakvoerder van Bruheze Beheer B.V. is tevens stichter van de erkende Stichting van openbaar nut Elisa Joanna. Deze stichting heeft als maatschappelijke doelstelling de verwezenlijking van de vijf doelen van filantropische, levensbeschouwelijke, religieuze, wetenschappelijke, artistieke, pedagogische of culturele aard.

Ook vanuit deze Stichting wordt een substantiële bijdrage voorzien om deze doelstelling van culturele aard financieel haalbaar te maken voor de gemeenten. Deze bijdrage wordt vertaald in een jaarlijkse bijdrage - in ieder geval voor een eerste periode van tien jaar vanaf de oplevering - die gelijk is aan het verschil dat de Stichting Cultuurcentrum Baarle verschuldigd zou zijn tussen de huurprijs bij een BAR van 2,9% en de huurprijs bij een BAR van 3,25%. Deze bijdrage betekent 32.550 euro per jaar ter dekking van de onrendabele top van dit project van algemeen belang.

Na afloop van deze eerste periode van tien jaar zal in goed overleg met partijen worden bezien in hoeverre de jaarlijkse bijdrage nog nodig is, waarbij de Stichting Elisa Joanna op voorhand aangeeft bereid te zijn de bijdrage voort te zetten indien de financiële noodzaak daartoe voldoende gebleken is.

Daarnaast wordt door de Stichting van openbaar nut Elisa Joanna nog een éénmalige bijdrage van 350.000 euro voorzien ten behoeve van de grote zaal (waaronder audiovisuele hulpmiddelen en een uitschuifbare tribune).

In het kader de exclusiviteit wordt hierbij aangegeven dat de uitgangspunten van de samenwerking uitgaan van een vooropgesteld beperkt rendement enerzijds en van de substantiële ondersteuning door de Stichting van openbaar nut Elisa Joanna anderzijds.

De samenlezing maakt manifest duidelijk dat dit een unieke en éénmalige opportuniteit is voor beide gemeenten.

Het gaat in casu om een filantropisch, ondersteunend gebaar van een gedreven Baarlenaar en tevens Baarlese ondernemer binnen de statutaire doelstelling van zijn Stichting van openbaar nut die dit project van algemeen belang wil realiseren ten behoeve van de inwoners van Baarle, niet om een winstgedreven doelstelling binnen een normale marktcompetitie.

• Daarnaast bieden het aanbod van Bruheze Beheer B.V. en de ondersteuning door de Stichting Elisa Joanna de gemeenten garanties dat het cultuurcentrum Baarle volwaardig kan uitgevoerd worden binnen hetgeen financieel haalbaar is op basis van volgende parameters: Door de triplenet huurovereenkomst te sluiten kunnen er binnen de vastgestelde investering meer vierkante meters worden gerealiseerd dan in het geval dat de gemeenten zelf de nieuwbouw zouden realiseren. Bovendien kan deze overeenkomst (i.k.v. een huurdersoptie) vijfmaal met 10 jaar verlengd worden. De opzegmogelijkheid (na 30 jaar) ligt telkens bij de gemeenten. Bruheze Beheer B.V. kan de overeenkomst niet voortijdig beëindigen.

• Ten opzichte van een klassieke aanbestedingsprocedure waarbij de gemeenten of de Stichting Cultuurcentrum Baarle optreden als bouwheer betekent dit op basis van de door Bruheze Beheer B.V. berekende stichtingskosten en het Bruto AanvangsRendement (BAR) van 2,90% netto (0,35 % gedragen door stichting openbaar nut Elisa Joanna) dat de jaarlijkse lasten de eerste 7 jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet hoger uitvallen dan de kapitaallasten die van toepassing zouden zijn indien de gemeenten zelf het gebouw zouden realiseren binnen de maximale investering van 6.700.000 euro.

• Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) van 3,25% is niet marktconform en getuigt derhalve van de niet-commerciële insteek van het aanbod van Bruheze Beheer B.V.. Wat betreft de commerciële vastgoedmarkt is relevant dat het project specifiek is wat betreft bestemming, gebruik als indeling, waardoor de alternatieve aanwendbaarheid beperkt is en het project verhoudingsgewijs grootschalig is in relatie tot de markt van vergelijkbare objecten in de gemeente. Hierdoor is er eigenlijk geen commerciële vastgoedmarkt voor dit object.
  In vastgoedtermen wordt bevestigd dat een macro-economische BAR voor een dergelijk complex in Baarle-Nassau en Baarle-Hertog ruim boven 3,25% ligt. Een meer zakelijke (commerciële) BAR ligt volgens experten minstens in de bandbreedte van 5 à 6 %.
  Vanuit commercieel oogpunt valt te verwachten dat er zich geen (vastgoed)belegger bereid zal tonen om deze transactie onder de voorliggende voorwaarden in belegging te nemen. Externe commerciële vastgoedfinanciering ligt in Nederland grofweg tussen de 5% en 6%, zodat financiering zelfs zorgt voor een negatieve hefboom en daardoor geen enkele optie is. Het totaal aan vermogen dient geheel met eigen vermogen ingebracht te worden. De prijs voor liquiditeit ligt ruim boven deze factor.
  Omwille van de lange looptijd van de voorgestelde Triplenet huurovereenkomst is een relatie met de obligatiemarkt ook relevant, hetgeen een indicatie is van het tarief voor ‘risicoloos’ geld uitlenen. Kijkend naar de Nederlandse markt dan ligt deze factor rond de 30-jarige koers (zie Nederland 30 jaar » Koers Rente | IEX.nl). Voor België is dit nog hoger (zie België Staatsobligaties Rendementen - Investing.com). Ook vanuit die kant bekeken is de factor van 3,25% bijzonder scherp te noemen, temeer daar in het geval van staatsobligaties er sprake is van een volledige liquiditeit (en verkoopbaarheid tussendoor) die in het voorgestelde project ontbreekt.

  Deze elementen doen concluderen dat de achtergrond van voorliggend aanbod niet zakelijk, maar dominant ingegeven is met het oog op het ondersteunen van de gemeenschap van Baarle-Nassau en Baarle Hertog en het verwezenlijken van een project van algemeen belang in deze gemeenten.

De exclusiviteit werd aldus niet door de gemeenten gecreëerd doch is ontstaan door de marktwerking. Het gaat om een objectieve exclusiviteit.

De rechtspraak van het Hof van Justitie stelt dat de aanbestedende overheid redelijke inspanningen moet leveren teneinde na te gaan of er geen andere marktpartijen bereid zijn om de opdracht uit te voeren. (HvJ 15 oktober 2009, zaak C-275/08, Europese commissie / Duitsland; HvJ. 2 juni 2005, zaak C-394/05, Europese Commissie / Griekenland; RvSt. 26 mei 2011, nr. 213.470). Uit de eerdere plaatsingsprocedure en het huidige unieke aanbod dient afgeleid te worden dat er geen redelijk alternatief beschikbaar is voor de gemeenten. Beide gemeenten hebben de mededinging laten spelen, doch geen enkele marktspeler was bereid om het project uit te voeren binnen de financieel haalbare grenzen van de gemeenten. Gezien de voorafgaande marktbevraging en de voorliggende unieke opportuniteit, mag aangenomen worden dat de bekendmaking van de opdracht niet tot meer concurrentie zal leiden. Het aanbod is immers dusdanig uniek en gaat uit van een gedreven Baarlenaar en tevens ondernemer van Baarle die vanuit overwegingen van algemeen belang dit project wil gerealiseerd zien en die daarbij geen marktgedreven en winstgedreven doelstelling beoogt, integendeel.

Niettemin zal de beslissing om deze exclusieve samenwerking aan te gaan, als gunningsbeslissing bekendgemaakt worden via e-procurement (o.b.v. artikel 62 Wet inzake overheidsopdrachten (België)) en via Tenderned en Gemeenteblad (o.b.v. artikel 2.37, e van de Aanbestedingswet 2012 (Nederland)), alsmede via alle andere beschikbare kanalen (o.a. gemeentelijke websites) waarbij een termijn van 80 dagen zal worden gerespecteerd. Op die manier krijgen eventuele andere marktspelers de kans om een gelijkaardig aanbod in te dienen. Als dat niet het geval is, zal er tot contractsluiting met Bruheze Beheer B.V. worden overgegaan nadat alle rechten en verplichtingen van de overeenkomst zijn vastgelegd.

Bovendien zijn de gemeenten gebonden door het zuinigheidsbeginsel. Het huidige voorstel zorgt ervoor dat de budgetten, die de gemeenten ter beschikking hebben, gerespecteerd worden en deze tegelijk tot een maximale invulling van het cultuurcentrum Baarle leiden.